Umowa sprzedaży – sposoby na notarialne zabezpieczenie zapłaty umówionej ceny.

W najnowszym tekscie chciałabym nawiązać do sprawy, która często przyprawia moich klientów o ból głowy i bezsenność, często chodzi bowiem o niemałe pieniądze, a pytaniem, które ich nieustannie nurtuje jest: jak zabezpieczyć zapłatę umówionej ceny. Przy podpisywaniu umowy każda ze stron dba o własne interesy, notariusz zaś czuwa nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów obu stron czynności. Dlatego poniżej postaram się opisać kilka najbardziej powszechnych sposobów zabezpieczenia zapłaty ceny.

 

Sprzedając działkę czy mieszkanie, nie unikniemy wizyty u notariusza bowiem kodeks cywilny przewiduje tzw. „przymus notarialny”, który dotyczy większości transakcji obrotu nieruchomościami. Z własnej praktyki zawodowej wiem, iż niewiele osób przynosi do kancelarii gotówkę, co jest oczywiste biorąc pod uwagę ceny nieruchomości. Z reguły strony czynności notarialnej umawiają się na płatność przelewem, co wiąże się z odroczeniem zapłaty, umówionej kwoty o kilka dni, a czasem, gdy nabywca pokrywa cenę z kredytu nawet tygodni. W takiej sytuacji wielu klientów chciałoby, aby w umowie sprzedaży umieścić zapis stanowiący, iż przejście własności nieruchomości dojdzie do skutku dopiero z chwilą zapłaty określonej ceny. Jednakże wbrew powszechnie utartej opinii nie jest to możliwe po pierwsze bowiem zgodnie z polskim prawe cywilnym przejście własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego, po wtóre zapis taki stanowiłby warunek, co zgodnie z przepisami tego samego kodeksu powodowałoby nieważność umowy.

 

Jak wobec tego zabezpieczyć interesy sprzedającego?

 

Najbardziej powszechnym i najczęściej stosowanym sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty ustalonej ceny jest poddanie strony kupującej egzekucji z art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 kodeksu postępowania cywilnego, czyli zapis popularnie zwany „trzy siódemki”.
Pokrótce, jest to złożenie przez kupującego oświadczenia, iż zobowiązuje się on zapłacić sprzedającemu umówioną cenę w określonym terminie i w odniesieniu do tego zobowiązania poddaje się wprost z tego aktu egzekucji na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. Zobowiązanie takie zgodnie z art. 777 par. 1 pkt 4 kpc zawarte jest zawsze w akcie notarialnym (może znaleźć się w samej umowie sprzedaży lub w odrębny dokumencie), w którym dłużnik (przy umowie sprzedaży będzie to kupujący) poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej albo też obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, np. lokalu będącego przedmiotem umowy, gdy termin zapłaty lub wydania jest w akcie wskazany.  Co do zasady więc „siódemkami” zabezpieczamy nie tylko zapłatę ceny lub części ceny, ale też wydanie przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej, jeżeli wydanie to jest z różnych przyczyn odroczone.

 

Co taki zapis oznacza w praktyce dla strony sprzedającej? Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym daje wierzycielowi, dochodzącemu swych roszczeń (najczęściej będzie to sprzedający, który nie uzyskał zapłaty ceny, bądź części ceny w umówionym terminie) możliwość zwrócenia się do sądu rejonowego (właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dłużnika) z wnioskiem o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności (wniosek podlega opłacie w wysokości 50,- złotych, którą może opłacić znakami sądowymi lub przelewem na rachunek sądu, przy czym na rozpatrzenie wniosku sąd ma 3 dni). Posiadając już akt notarialny opatrzony taką klauzulą, można z kolei udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.

 

Jak łatwo zauważyć akt notarialny zawierający właściwie sformułowane poddanie się egzekucji z „trzech siódemek” i nadaną przez sąd klauzulę wykonalności jest dla sprzedającego dokumentem równym wyrokowi sądu w sprawie o zapłatę należności. A zatem sprzedający bez konieczności prowadzenia procesu sądowego, może dochodzić zapłaty, z pomocą komornika, który przeprowadzi egzekucję z całego majątku zobowiązanego, przy czym w pierwszej kolejności z nieruchomości, będącej przedmiotem niedopełnionej umowy. „Trzy siódemki” są najbardziej standardowym zabezpieczeniem w sytuacji, gdy zapłata ceny nie nastąpi od razu.

 

Mniej popularnym, chociaż dużo bardziej pewnym, sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty umówionej ceny jest złożenie pieniędzy do „depozytu notarialnego”. Jest to zabezpieczenie powszechne w prawie niemieckim, w Polsce zaś mało popularne ze względu na dodatkowe koszty związane ze sporządzeniem przez notariusza protokołu przyjęcia pieniędzy do depozytu. Zgodnie z art. 108 ustawy prawo o notariacie, notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, ma prawo przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, w celu wydania ich konkretnej osobie. Protokół taki notariusz sporządza na życzenie klienta, najczęściej przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, w której strony zgodnie ustalają, że w terminie określonym w tej umowie, kupujący wpłaci do depozytu, na specjalnie w tym celu, prowadzony rachunek notariusza bądź całą, bądź część ceny sprzedaży. W protokole strony określają warunki – kiedy i komu notariusz wypłaci wpłacone środki np. po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży, środki zostaną wypłacone sprzedającemu, zaś jeśli do umowy sprzedaży nie dojdzie w ustalonym terminie, zostaną w całości zwrócone kupującemu. Depozyt, jak już zaznaczyłam, raczej niedoceniany, wykorzystywany jest na ogół w sytuacji, gdy zakup finansowany jest w większości (jeśli nie w całości) ze środków własnych kupującego. Pozwala on zabezpieczyć interes sprzedającego poprzez potwierdzenie, iż druga strona transakcji dysponuje odpowiednią dla zawarcia umowy, kwotą. Interes kupującego zaś zabezpiecza, dzięki możliwości umieszczenia konkretnych warunków w akcie przyjęcia depozytu notarialnego – np. że kwota depozytu zostanie przelana na konto sprzedającego w momencie wpisania kupującego do księgi wieczystej jako właściciela danej nieruchomości lub wydania nieruchomości w posiadanie kupującego, etc.

 

Ostatnim sposobem, który chcę omówić, funkcjonującym niejako w oderwaniu od przytoczonych powyżej norm prawnych, jest założenie przez obie strony przeprowadzanej czynności, rachunków bankowych w tym samym banku, najlepiej takim, który oferuje bankowość internetową. Wówczas, po wcześniejszym uzgodnieniu z notariuszem i użyczeniu przez niego sieci komputerowej (Internetu)  lub korzystając z własnych przenośnych urządzeń z dostępem do Internetu, kupujący może dokonać przelewu umówionej kwoty na rachunek sprzedającego w trakcie podpisywania aktu notarialnego. Jeśli rachunki są w tym samym banku środki praktycznie natychmiast pojawią się na rachunku sprzedającego, a strony mogą podpisać akt notarialny.

0
Feed

Zostaw komentarz