Dziś chciałabym poruszyć temat, który pojawił się w mojej praktyce notarialnej kilkukrotnie w ciągu ostatnich tygodni. Dotyczy on wielu z Państwa, choć niewielu jest świadomych istnienia rozwiązań prawnych o których chciałam dziś napisać. Temat dotyczy wszystkich tych, którzy chcieliby, lub może już to robią, wynająć mieszkanie, a nie prowadzą działalności gospodarczej. Jakie prawa mają właściciele lokalu, a jakie najemca i jak je zabezpieczamy? Odpowiedź znajdziemy zgłębiając zagadnienia najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny pojawił się w polskim prawodawstwie stosunkowo niedawno, jako szczególny rodzaj najmu, wprowadzony został do porządku prawnego ustawą zmieniająca ustawę o ochronie praw lokatorów z grudnia 2009 roku (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13). Zmiany te miały na celu poprawę sytuacji właściciela w relacjach z najmującym, jednak – jak wspominałam na początku artykułu – niewielu właścicieli na taki rodzaj najmu się decyduje.
Przepisy przytoczonej powyżej ustawy stanowią iż, wyłącznie lokale przeznaczone na cele mieszkaniowe kwalifikują się by zostać objęte zasadami najmu okazjonalnego, ponad to najmu okazjonalnego dokonać mogą wyłącznie osoby fizyczne będące właścicielami lub też posiadające własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. By umowa taka była ważna musi zostać spełnione kilka warunków:
- umowa najmu musi zostać spisana – forma najmu okazjonalnego, wymaga pod rygorem nieważności, umowy pisemnej, podobnie jak każdorazowe zmiany wprowadzane do rzeczonej umowy;
- w umowie najmu okazjonalnego, jako załącznik, musi znaleźć się oświadczenie najemcy – koniecznie w formie aktu notarialnego – o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia/wydania najmowanego lokalu na podstawie umowy najmu i w terminie wskazanym przez właściciela zgodnie z rzeczona umową;
- jako załącznik do umowy – może być w formie zwykłej pisemnej – wymagane jest wskazanie przez najemcę alternatywnego lokalu, w którym mógłby on zamieszkać w razie konieczności wykonania obowiązku opróżnienia lokalu;
- konieczne jest dołączenie oświadczenia właściciela mieszkania (lub innej osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu) wskazanego przez najemcę o wyrażeniu zgody na zamieszkanie przez najmującego (i wszystkie osoby mieszkające z nim/nią) lokalu wskazanego w oświadczeniu. Co ważne, na żądanie właściciela najmujący zobowiązany jest do przedstawienia tego dokumentu z podpisem odpowiedniej osoby poświadczonym notarialnie. W przypadku utraty możliwości zamieszkania we wskazanym lokalu alternatywnym najemca zobowiązany jest przedstawić w terminie 21 dni od momentu otrzymania takiej informacji inny lokal wraz z nowym oświadczeniem właściciela o możliwości zamieszkania danego lokalu przez najemcę. W przypadku nieotrzymania przez wynajmującego takiego oświadczenia może on wypowiedzieć umowę z zachowaniem przynajmniej 7 dniowego okresu wypowiedzenia;
- konieczne jest zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do odpowiedniego dla właściciela Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W przypadku nie dokonania takiego zgłoszenia umowa nie zostanie objęta regułami najmu okazjonalnego – będzie traktowana jako zwykła umowa najmu.
Zapisy prawne określające zasady najmu okazjonalnego wiążą się z doprecyzowaniem zakresu praw i obowiązków tak właściciela jak i najmującego lokal. Niektóre z nich są korzystniejsze dla najemców inne dla wynajmujących.
W zakresie opłat pobieranych przez właściciela zasady najmu okazjonalnego stanowią, iż nie może on podnieść czynszu w zakresie innym niż stanowią odpowiednie zapisy w umowie.
Najem okazjonalny może zostać zawarty maksymalnie na 10 lat, po upływie których należy zawrzeć kolejna umowę jeśli zaistnieje wola przedłużenia najmu. Umowa wygasa lub zostaje rozwiązana po upływie wskazanego w niej terminu lub upłynięciu opisanego w umowie okresu wypowiedzenia, co wiąże się z koniecznością opuszczenia przez najemcę zajmowanego lokalu.
Na czym polega poprawa sytuacji właściciela najmowanego lokalu? Z pewnością największą zaletą najmu okazjonalnego jest to, że właściciel najmowanego lokalu może łatwiej pozbyć się uciążliwego lokatora.
W przypadku zawarcia zwykłej umowy najmu lokalu, nie można wyrzucić lokatora, który nie chce wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania bez względu na to czy respektuje on warunki umowy i np. płaci czynsz terminowo. Wobec faktu, że lokator każdorazowo musi mieć zapewniony lokal socjalny, wynajmujący nawet po uzyskaniu korzystnego dla siebie wyroku eksmisyjnego musi czekać na znalezienie się lokalu socjalnego dla niechcianego lokatora. Nadto zawarcie zwykłej umowy najmu wiąże się z obowiązywaniem tzw. okresu ochronnego, który uniemożliwia eksmisję lokatora, w okresie od 1 listopada do 31 marca, nie wspominając już o niemożności eksmisji kobiet w ciąży lub małoletnich.
Natomiast umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza prawa właściciela lokalu i wyłącza wszystkie wskazane powyżej przesłanki i umożliwia eksmisję lokatora tak w okresie ochronnym jak i poza nim bez względu na wiek lub ewentualną ciążę, a co najważniejsze bez obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego.
Na koniec kilka słów o tym jak w praktyce pozbyć się lokatora, który mimo, iż umowa wygasła lub została rozwiązana nie zamierza opuścić wynajmowanego lokum.
W pierwszej kolejności właściciel zobowiązany jest wręczyć lokatorowi pisemne żądanie opróżnienia lokalu, ze wskazaniem terminu jego opróżnienia, przy czym termin ten w żadnym wypadku nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania najemcy. Następnie gdyby żądanie to nie przyniosło pożądanego efektu, właściciel musi skierować swe kroki do sądu i złożyć stosowny wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, co do wydania lokalu, o którym mowa na wstępie artykułu. Należy pamiętać aby do wniosku dołączyć kopię żądania opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia najemcy, dokument, z którego wynika, że wynajmujący jest właścicielem lokalu (np. odpis aktualny z księgi wieczystej lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej) oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do naczelnika skarbowego. Jeśli wszystkie powyższe warunki zostaną spełnione, sąd nada aktowi notarialnemu klauzule wykonalności, która zastąpi wyrok nakazujący eksmisję lokatora.
Wreszcie nadmienię, iż w przypadku potrzeby udania się do sądu celem nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (w praktyce zdarza się to rzadko, gdyż sam fakt podpisania takiego oświadczenia trzyma najemcę „w ryzach”), sąd na nadanie aktowi notarialnemu takiej klauzuli ma trzy dni i nawet, jeśli termin ten z różnych przyczyn ulegnie wydłużeniu, z pewnością właściciel mieszkania nie będzie musiał znosić obecności niechcianego lokatora przez długie miesiące a nawet lata najpierw czekając na wyrok sądu a następnie na mieszkanie socjalne dla najemcy.