Chciałabym opowiedzieć o kwestiach związanych z umową przedwstępną, która wielokrotnie pojawia się w praktyce notarialnej, a której właściwe zrozumienie niejednokrotnie ułatwia moim klientom podjęcie ostatecznych decyzji.
Zacznijmy od tego, że umowa przedwstępna należy do jednej z instytucji tzw. prawa zobowiązaniowego. Zgodnie z definicją zawartą w ustawie Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), jest to umowa przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, którą w praktyce notarialnej nazywamy „umową przyrzeczoną”. Mówiąc prościej strony umowy przedwstępnej umawiają się, że w przyszłości zawrą określoną umowę. Umowa przedwstępna jako taka nie rodzi więc skutku rozporządzającego. Czyli jeśli jest to przedwstępna umowa sprzedaży, samo jej podpisanie nie przenosi własności rzeczy, której umowa dotyczy, a jedynie zawiera zobowiązanie strony sprzedającej do sprzedaży określonej rzeczy, za określoną cenę, oznaczonej osobie i jednocześnie zobowiązanie strony nabywającej, że przedmiot ten za oznaczoną cenę kupi. Kodeks, w stosunku do umowy przedwstępnej stanowi, iż musi ona opisywać istotne warunki na jakich owa przyszła transakcja ma się odbyć – przede wszystkim zatem, określać typ umowy przyrzeczonej a także jej przedmiot; chodzi tu o oznaczenie takich elementów, bez których nie mogło by dojść do podpisania umowy przyrzeczonej. Poza tym, umowa przedwstępna winna (choć nie jest to warunek konieczny) zawierać precyzyjne wskazanie terminu, w którym miałoby dojść do umowy przyrzeczonej. Nie odbiera to jednakże stronom prawa do wprowadzenia do umowy przyrzeczonej postanowień wybiegających poza podstawowe zapisy umowy przedwstępnej. Dodać trzeba, że umowa przedwstępna nie może odnosić się w swej treści do takiej umowy przyrzeczonej, która byłaby niezgodna z Kodeksem cywilnym.
W praktyce notarialnej najczęściej mamy do czynienia z umową przedwstępną sprzedaży/kupna nieruchomości bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
O ile ustawodawca nie narzuca stronom takiej umowy formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej (można ją zawrzeć także w formie zwykłej pisemnej czy nawet ustnej – tej ostatniej nie polecam szczególnie jeśli w grę wchodzi wpłata zadatku bądź zaliczki), o tyle taka forma (akt notarialny) okazuje się nabierać istotnego znaczenia w momencie gdy jedna ze stron próbuje uchylać się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje stronie zainteresowanej podpisaniem umowy przyrzeczonej możliwość skutecznego dochodzenia swoich racji, wyłączanie z przymusowym zawarciem umowy przyrzeczonej. W odwrotnej sytuacji – gdy umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego – stronie zainteresowanej zawarciem umowy przysługuje jedynie roszczenie o odszkodowanie, które jednakże ogranicza się jedynie do kosztów poniesionych na rzecz zawarcia tej umowy. Z bardziej szczegółowym wyjaśnieniem przychodzi norma zawarta w art. 390 § 1 i 2 KC, z którego wynika, że: „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.” I tu aby wszystko było jasne należałoby zaznaczyć, że dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wymagana jest forma aktu notarialnego, tak zwany przymus notarialny. Co oznacza, że jeśli umowa przedwstępna także spisana jest w formie aktu notarialnego to właśnie czyni zadość wymaganiom co do formy, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej.
Kwestią wartą wyjaśnienia jest również znaczenie zapisania w umowie przedwstępnej precyzyjnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. To już z art. 390 §3 kc wynika, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W praktyce oznacza to, że jeśli nie wskażemy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej, możemy co prawda zrobić to później ale może się też zdarzyć tak, że termin ten w ogóle nie zostanie wskazany, co spowoduje skrócenie terminu na dochodzenie swoich roszczeń. Strony będą mogły dochodzić swoich praw w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej a nie w ciągu roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. A zatem konkretnie oznaczony w umowie przedwstępnej termin daje nam odpowiednio więcej czasu na dochodzenie roszczeń niej wynikających.
Pozostają do opisania kwestie zadatku i zaliczki, ale jako że często spotykam się z błędnym ich rozumieniem, szczegółowo opiszę je w osobnym artykule.